建築真善美

建案分享寫了些時間，來寫點不一樣的。

內容純屬個人整理(於109年底整理)分析後的看法，斟酌參考，歡迎轉載分享。

【高雄房地產市場近況】

一、近年高雄市場推案總量變化

108年全年推案量共10094戶，對比107年全年推案量共8743戶，年增15%。
109年1-9月推案量共9222戶，預估全年推案總量約12296戶，

對比108年全年開工10094戶，年增21%。
整體而言，近三年的供給量逐年增加，且增幅也是逐年加大，市場加溫力道明顯。

二、推案產品分析

整體而言，109年的一房及三房比例上升，兩房比例下降。

首購產品以總價為考量，市區單價拉高，建商壓縮坪數，一房產品增加；

而蛋白區適當放大坪數，鎖定小家庭客群，使得三房產品增加。

三、重點區塊討論

有鑑於蛋黃區的單價逐年拉高，造成總價上揚，產生擠壓效應，

所以可以觀察到不少俗稱的蛋白區塊交易熱絡，去化狀況穩定。

高雄市目前幾個比較熱絡的區塊不外乎：

1.楠梓區

受惠於就業人口多，離北高市中心不遠，高雄大學特區等目前仍是兵家必爭之地，客群年齡層相對年輕。

2.鳳山區

高雄市人口數最多的行政區，交易熱度跟去化程度基本上都很穩定，南北鳳山生活圈逐漸成形且有所區隔。鄰近的大寮區漲幅也不落人後。

3.仁武區

仁大工業區就業人口，及與左營(榮總、福山)僅隔一條國道，之間的價差也吸引不少人口移入。

【高雄房市脈動及心得】

高雄市區近年商圈移轉仍在進行中，若以目前比較新的生活圈來說，

分為三個主要區塊，北高雄為農16、美術館特區；

南高雄為可期待的亞洲新灣區；東高雄則為文山特區。

而早發展的文化中心、武廟商圈、高醫周邊，雖然土地不多推案較少，但人潮依舊。

房價的部分，從成本面切入，確實下跌的可能性不高，

低利時代，市場游資多，土地交易頻繁，推升地價，建商土地取得成本增加；

缺工問題，科技廠房擴建拉走了不少工人，推升工資，營建成本增加，

在兩大主要成本齊漲的條件下，房價自然很難降下來。

所以消費者正經歷價格陣痛期，會需要時間磨合。

(意思就是，別再問哪邊有便宜的房子了，有找到記得也跟我說一聲，感恩)

從需求面切入，這幾年剛性買盤仍是主力，需求出籠也給了市場支撐。

(但若供給過量，仍是有隱憂)

另外，想聊聊蛋白區，其實新北跟桃園的發展可以看出些端倪，

當蛋白區的交通條件得以克服地理隔閡時，價差仍會驅使「部分」人口往價格相對親民的蛋白區移動。

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